每日学一“典”｜民法典第七百零六条？房屋租赁合同无效的法律规定

　　2003年5月26日，韩某信与案外人胡某万将其共同所有的房屋出租给闫某艺，并签订了房屋租赁协议。协议中对转租、转包事项进行了约定，闫某艺在租赁期间，经出租人同意，可以进行转租、转包。2006年10月28日，经出租人韩某信同意，闫某艺又将原租赁合同中的部分房屋转租给刘某某、马某日。后因对转租合同的效力问题发生纠纷，2008年4月15日，刘某某、马某日以闫某艺为被告、韩某信为第三人向河南省某某人民法院提起诉讼，请求法院依法判令该房屋租赁合同合法有效。第三人韩某信述称，原租赁合同以及转租合同均没进行登记备案，按照城市房屋租赁管理办法应当到房地产管理部门办理登记手续，两份合同应均为无效合同。另查明:原出租合同中所含有胡某万部分房产，已于2005年8月26日被虞城县人民法院执行拍卖。

　　尽管建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》规定，出租房屋应当进行备案登记，但是根据民法典及其司法解释的规定，不违反法律和行政法规的强制性规定的合同是具有法律效力的，而《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章，不是法律和行政法规，对其的违反，只构成行政违规，而不能据此认定合同无效。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。我国实行房屋租赁登记备案制度，是否登记不影响租赁合同的效力。租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。

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