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每日学一“典”|民法典第七百零六条?房屋租赁合同无效的法律规定

日期:2025-06-06 23:21:33点击:44

  2003年5月26日,韩某信与案外人胡某万将其共同所有的房屋出租给闫某艺,并签订了房屋租赁协议。协议中对转租、转包事项进行了约定,闫某艺在租赁期间,经出租人同意,可以进行转租、转包。2006年10月28日,经出租人韩某信同意,闫某艺又将原租赁合同中的部分房屋转租给刘某某、马某日。后因对转租合同的效力问题发生纠纷,2008年4月15日,刘某某、马某日以闫某艺为被告、韩某信为第三人向河南省某某人民法院提起诉讼,请求法院依法判令该房屋租赁合同合法有效。第三人韩某信述称,原租赁合同以及转租合同均没进行登记备案,按照城市房屋租赁管理办法应当到房地产管理部门办理登记手续,两份合同应均为无效合同。另查明:原出租合同中所含有胡某万部分房产,已于2005年8月26日被虞城县人民法院执行拍卖。

  尽管建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》规定,出租房屋应当进行备案登记,但是根据民法典及其司法解释的规定,不违反法律和行政法规的强制性规定的合同是具有法律效力的,而《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章,不是法律和行政法规,对其的违反,只构成行政违规,而不能据此认定合同无效。房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。我国实行房屋租赁登记备案制度,是否登记不影响租赁合同的效力。租赁合同的登记备案制度,主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋,另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)或设定物权应向社会公示,以维护第三人的合法权益。

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